법원경매, 부동산경매 절차 및 경매 정보

 제가 오늘 법원에서 진행하는 경매를 다녀왔는데요.

그에 대한 후기를 작성하기 전에 법원경매, 부동산경매에 대하여

정확한 개념과 진행절차에 대해 설명해드리려고 합니다.

요즘 부동산계의 블루오션인 법원경매, 부동산경매 입니다.

그러나 제대로 알지 못하고 진행한다면 막심한 손해를 볼 수 있기 때문에

경매에 관한 풍부한 지식이 필요합니다.

법원경매는 채권자 경매 신청부터

경매개시결정, 최저경매가결정, 경매준비,

입찰, 낙찰허가, 대금납부, 인도까지

전체적인 절차로 고려해야 할 것은 무려

약 40여가지 정도 되는데요.

세부적인 절차야 복잡하지만, 실제로 경매에 참여하는 분은

간단히 7단계만 알고계시면 될 것 같아서 7가지로 압축하여

법원경매 절차에 대해 설명 드리겠습니다.

가장 첫 순서는 경매 신청입니다.

채권자가 법원에 경매 신청서를 작성함으로써 시작 되는데요.

여기서도 강제 경매와 임의 경매로 나뉘게 됩니다.

관련 서류를 제출하고 경매 비용은 예납을 하며

경매개시결정이 나오면, 경매 부동산에 압류의 효력이 발생하게 됩니다.

위 내용들은 채권자가 진행하는 부분이기 때문에, 

경매 입찰에 대해 알아보려하는 시간이니 넘어가도록 하겠습니다.

두 번째는 채권신고최고입니다.

경매개시결정 이후에는 채권자가 채권신고를 해야 하며, 

채무자에게 매각기일이나 경매개시결정정본 등을 전달하고

임차인에게는 배당을 신청할 수 있는

마지막 기한인 배당요구의종기에 대해 통지를 해야 합니다.

이 배당요구의종기에 배당요구를 하지 않으면

배당을 받을 수 없기 때문에 반드시 통지를 해야 합니다.

세 번째는 최저매각가격 결정 입니다.

법원에서는 집행관에게 현황 조사를 하도록 명령하며,

이 부분에서 입찰 희망자들에게 주어질 정보를

제공하기 위해 만들어집니다.

우리가 법원 경매사이트에서 보게 될 가격은 이 때 결정되는데요.

감정인에게 평가를 받고 나면 드디어 최저매각 가격이 먼저 결정됩니다.

매수 허가 기준 가격으로써 이보다 높게 매수 신고를 해야합니다.

만약 최저가격보다 낮게 매수 신고를 하게 되면 무효 처리가 됩니다.

여기서부터가 본격적인 경매의 시작인데요.

매각기일 오전 10시경, 집행관 주관하에 법원경매가 시작됩니다.

특별한 조건이 있을 시에는 집행관이 이를 반드시 고지해야 하며,

입찰을 개시하기 전에 현황조사보고서와 평가서,

매각물건명세서를 볼 수 있도록 사본을 준비해둡니다.

실제로 법원 경매에 방문하시면 이에 대한 설명을 차근차근 해줍니다.

경매에 참여하기 위해서는 본인이 입찰하고자 하는 물건의 최저가격을 파악하고

참여하셔야 되는데, 그 이유는 개시선언이 시작되면,

입찰에 관한 서류작성을 하고 추가로 매수보증금을 같이 입찰함에 투입 해야하는데,

이 매수보증금은 원칙적으로 최저매각 가격의 1/10입니다.

(최저가격이 5,000,000원 물건이면 보증금은 500,000원을 현찰 or 수표로 준비해야합니다.)

법원경매마다 조금씩 다르지만 일반적인 입찰 시간은 1시간이며,

마감이 될 경우 각 물건에 대하여 집행관이 최고가 매수신고인의 매수 가격과 이름을 함께 고시합니다.

최고가 매수신고인이 2인 이상일 경우에는 최고가매수신고인들만을 대상으로 추가 입찰이 진행됩니다.

여기서 우리가 아는 일반적인 경매와 차이점이 발생하는데요.

저 역시 순간순간 입찰을 하는 줄 알았지만 누가, 몇명이 내가 사고자하는 물건에 참여하는지도 모른체

각자 구입하고자 하는 금액을 써서 그 중 가장 비싼가격을 써낸 사람이 입찰하게 됩니다.

눈치 싸움도 안되는 경매이다보니, 더욱 심리전이 심해집니다.

입찰을 할 때 같이 냈던 매수보증금을 돌려받기 위해서는

차순위 매수신고가 정해져야 하는데요.

최고가매수신고인이 기간 내에 대금을 납부하지 않았을 경우,

매각권한을 받을 수 있는 신고입니다

차순위매수신고까지 전부 정해지면

나머지 입찰자들은 매수보증금을 돌려받습니다.

(이 경우 방문하시면 알겠지만, 경매 서류를 포장하는 대봉투의 일부를 주는데,

그 일부를 보관하고 있다가 보증금과 교환(?) 하는 방식 입니다.)

다섯 번째는 매각 결정과 항고입니다.

입찰에 성공하게 되면 바로 해당 물건이 본인에 소유가 되는것이 아니고

매각 기일로부터 7일 후에 매각 허가가 나야합니다.

여기서 최고가매수신고인에게 불허 결정이 나게 되면,

차순위매수신고인에게 매각권한이 이전되게 됩니다.

불허가 결정에 의해 피해를 입은 사람은 7일 이내에 항고를 할 수 있습니다.

항고를 진행하려면 유가증권을 공탁하거나 매각대금의 1/10 금액을 보증금으로 납부해야 합니다.

미납입시 7일 이내에 각하 처리가 진행됩니다.

이 절차로 인해 예를들어 법원 자동차경매를 해서 입찰되었을경우

최소 14일간은 차량 인도가 불가능합니다.

여섯 번째는 소유권 이전 등기와 매각 대금 납부입니다.

매각허가가 되고 낙찰자에게 통지가 되면

대금 납부기간은 허가일로부터 1개월입니다.

부동산, 자동차의 인도 명령과 소유권을 취득할 수 있습니다.

매각 대금을 완납하면, 자동적으로 차순위매수신고인은 매수보증금을 돌려받으며,

매각 대금을 완납하지 못하면 차순위매수신고인에게 이전이 됩니다.

마지막 일곱 번째는 배당절차입니다.

대금납부가 완료된 시점부터 약 2주정도 뒤에 배당절차가 시작되며,

이의 신청 또한 가능합니다.

이렇게 간단히 7가지 절차를 알아봤는데요.

부동산경매, 자동차경매는 생소한 단어도 많고

조금은 복잡하다고 할 수 도 있겠습니다.

하지만, 법원경매를 잘 활용한다면

소액으로도 얼마든지 부동산이나 차량을 구입할 수 있습니다.

이를 이용한 재테크를 하는 분들도 꽤나 많습니다.

하지만 재테크를 위한 경매에 관심이 있으시다고 해서 바로 도전하지 마시고,

해당 분야에 대해서 심도깊게 공부를 해보시길 바랍니다.

다음에는 제가 직접 참여한 자동차 경매에 대한 후기를 올려보도록 하겠습니다.